降负债同时还要保持盈利增长 中南建设“难”在哪里？

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　　慧眼财报慧声说房

　　2020年对于中南建设而言可谓是具有标志性的一年。

　　这一年，它的资产规模成功突破预期的3000亿。在一众房企受疫情冲击业绩下滑的同时，中南建设却在逆转。根据2020年半年度报告，期内营业收入为296.9亿元，同比增长27.32%；归属于上市公司股东的净利润20.5亿元，同比增长56.2%；基本每股盈利0.54元，同比增长54.06%。

　　中南建设020年半年度报告

　　“未来三年，中南仍将保持相对较高增速。”中南建设董事、副总经理陈昱含在业绩会上表示。但是，撇去“相对”二字，“较高增速”非常具有挑战性，明年起针对房企融资控制，监管部门的三道红线政策将会正式实施，常年维持高负债率的中南非常有必要做出调整。

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　　从长三角建筑工地里走出来的行业领袖

　　从建筑商做起的中南建设，如今在中国房地产行业里混的风生水起，中南置地便是它旗下的知名房地产品牌。这是一家“敢做”的企业，在积极撬动杠杆扩充规模的同时，它聚焦长三角，受益一体化利好，战略性倾向二三线城市。在有勇的前提下，中南的有谋充分的体现在了拿地稳、定位准和回款快。

　　今年上半年，中南根据疫情的状况实时调整战略，实现了业绩反超。例如线上业务达到占比23.12%，而上年同期仅为9.3%（数据东北证券研究报告）。期末两大主营业务房产和建筑分别实现813.9亿元和148.3亿元的销售成果，同比增长0.2%和18.4%。而且在现金流方面，上半年中南建设经营性现金流入665.7亿元，同比增长14.8%，在提升了公司的货币资金储备的同时，实现了良性的现金流循环。

　　最值得一提的，是期内中南建设的归母净利润增速几乎是营收的两倍。如此高的投资者回报，除了有勇有谋，还得益于另外两点。从财报中可以看出，其一是管理成本的下降促进了资产周转的加速。其二便是长期股权投资实现了超预期收益。

　　根据财报，2020年下半年公司将继续坚持快速周转的战略，积极拿地，提高货地比，重塑供应链和房产品类研发，继续以健康住宅理念为核心，努力实现合同销售金额全年增长15%。

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　　成功的秘籍带来的副作用：连踩两条红线

　　高周转的模式是中南发育迅速。然而从历年财务指标和融资趋严的行业角度来看，高周转携带的高负债率同时也是中南的短板。中南建设近年来维持着90%资产负债率（不包含合同负债），明显高于行业平均水平，尽管房地产行业本身就有高负债高杠杆的属性。

　　中南的发展依赖多元化的融资渠道，例如银行直接借贷和资产证券化后的各类发债等等。除了这些惯用的融资工具外，还有各“战区”跨区投融一体合作，质押股权、股债混合及扩大并表等手段。这些随着时间已经在中南内部形成纵横交错的融资根茎，想要有目的性地修剪来响应监管新规的三道红线政策，并不是一件容易的事情，虽然今年上半年我们可以在财报中看到负债结构已经有所优化。

　　注：表格里计算的资产负债率按照剔除预收款项计算

　　三道红线分别是：

　　1．剔除预收款后的资产负债率大于70%

　　2．净负债率大于100%

　　3．现金短债比小于1

　　据公司2020年中期业绩报告及Wind数据，中南建设剔除预收款后的资产负债率为83%，净负债率为147%。我们可以看出如果现在按照以上规定，中南建设直接连踩两条红线，并且第三条岌岌可危，因为唯一合格的现金短债比1.19还是采用了未剔除受限资金的数据。除此之外，高溢价拿地，高额的子公司担保也会一定程度上增加财务风险。

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　　未来之路：三个系统工程应对融资大考

　　“需求侧能力是未来行业竞争的关键，也对效率和杠杆优化构成潜在约束。我们会从根本上入手，高度强调生产稳定，通过标准化和高复用，结合战采和集采，大幅度提升周转效率和品质稳定性。”陈昱含如是说。显然，对于中南而言，最不应该发生的就是因为去杠杆而失去市场，毕竟都站在舞台上面了，高歌猛进的气势就必须要有。

　　陈昱含曾表示，针对融资趋严，中南建设将推进三个系统工程，一是通过继续加快结转速度和拆分项目来帮助周转，并且通过降低预收账款比例，提升净资产，从增加净资产入手对冲负债比例；二是加快评级提升，优化融资成本；三是加大项目股权、股债联动及其他创新融资方法的力度，中长期则通过谋划引入战投等方式补充长效资本。”

　　不难看出，未来在大方向上，中南会依然保持高周转和高营收，但是扩大净资产的体量和优化资产负债表将会成为中南建设响应政策而去需要努力去解决的问题。

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陈悠然 SF104